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■マンションリフォームできること・できないこと
  マンションのリフォームでは構造上や管理規約による制約がいくつかあります。
  また、マンションには「専有部分」と「共有部分」という区分があり、個人で勝手に変更することができない
  場合があります。
 
  「専有部分」とは…壁や床、天井に囲まれた居住空間のこと。厳密に言うと壁や床、天井を形作っている
              コンクリートの表面から部屋側の空間のことであり、コンクリート部分そのものは「共有
              部分」となります。
 
  「共有部分」とは…「専有部分」以外の建物の部分や専有部分に属さない建物の付属物となります。
              具体的には、玄関、共用廊下、屋上などの「専有部分」以外の建物部分。エレベーター
              や電気・給排水などの共用設備などです。
 
  意外に思われるかもしれませんが、ベランダやバルコニー、専用庭は専有部分ではありません。
  これらは、全区分所有者の合意のもと、特定の居住者が専用に使う権利を認められているもので、正確には
  「専用部分」という位置付けになります。ですから許可なくベランダ部分に物置を置いたり、タイルを敷いたり
  すると管理規約違反になる場合があるので注意が必要です。また、サッシや窓ガラス、玄関ドアも実は共用
  部分です。区分所有者には所有権はありませんので、勝手にデザインを変えたり、取り外したりすることはで
  きません。後、キッチン・浴室等のリフォームは可能ですが、水廻りの位置を大きく変えることはできません。
  リフォームする際、マンションの構造や管理規約をよく確認し、リフォーム専門業者に依頼して下さい。
 
  部屋のリフォーム
   マンションで間取りを変更したい場合は、まずどんな構造になっているかを確認することが大切です。
   一般的にマンションは「ラーメン構造」のものが多いのですが、この場合建物を支えている柱と梁さえいじら
   なければ壁の位置は、ほぼ自由に変えられます。これに対し、「壁式構造」の場合はリフォーム可能な箇所
   が限られてきます。
   ≪構造・工法で違うリフォームの自由度≫
ラーメン構造  ●ラーメン構造
 【工法の特徴】
 柱と梁で建物を支える構造。中高層・超高層マンションのほとんどがこの構造。
 部屋の隅に柱の凹凸があり、低層階ほど柱は太くなります。
 【リフォームの自由度】
 室内の間仕切壁は、ほとんど取り外しが自由。このため、大がかりな間取り変更が
 しやすい構造です。しかし、存在感のある柱や梁を動かすことはできません。
壁式構造  ●壁式構造
 【工法の特徴】
 壁と床で箱型を作り、建物を支えている構造。5階建て以下の中低層マンションに
 多く採用されています。
 【リフォームの自由度】
 住戸内の壁の中に建物を支える構造壁が含まれているため、すべての間仕切りを
 撤去することはできません。このため、間取り変更に制約があります。
 
  ▼玄関ドア・窓のリフォーム
   玄関ドアや窓のサッシは、「共有部分」なので、勝手にリフォームすることはできません。
   ただし、窓の内側を二重サッシにしたり、玄関ドアの内側を塗り替えたりすることは一般的に可能です。
   窓ガラスの交換や、鍵の交換などできる場合もありますので、管理規約などで確認してみましょう。
 
  ▼庭・ベランダのリフォーム
   共有部分のうち、ベランダや1階住戸の専用庭は専用部分とされ、住人が独占的に使うことが許される
   スペースです。しかし、ここも共有部分なので、取り外しが可能なデッキパネルを敷いたり、プランターを
   置いたりして楽しむことはできますが、直截などをすることはできません。
   ベランダは、火災などの避難経路にもなっているので、特に隣との隔壁のそばや避難ハッチの上などに
   物を置かないように定められています。
 
  ▼床のリフォーム
   床は専有部分です。一般的にはリフォームが可能です。
   マンションでは、階下に対する「音」への配慮が重要となってきます。
   遮音性能のあるフローリングならイスを引いたり、食器を落としたり、日常生活のちょっとした音をやわら
   げることができます。
   ≪床衝撃音に対する遮音等級と生活実感≫
    遮音性能を示す単位としてL値が使われます。このL値は振動音または実際に聞こえる音のレベルを示
    します。L値の数字は小さければ小さいほど遮音性能が優れていることを示します。
遮音等級 L-60 L-55 L-50 L-45 L-40
人の飛び跳ね
歩行者
よく聞こえる。 聞こえる。 小さく聞こえる。 聞こえるが意識
することはない。
かすかに聞こえ
るが、遠くから
聞こえる感じ。
物の落下音
イスの移動音
かなり聞こえる。 気になる。 聞こえる。 小さく聞こえる。 ほとんど聞こえ
ない。
生活実感 スリッパ歩行音
がよく聞こえる。
イスを引きずる
音がうるさく感じ
る。
イスを引きずる
音は聞こえる。
スプーンを落と
すとかすかに聞
こえる。
気配は感じるが
気にならない。
 
  ▼水まわりのリフォーム
   水まわり設備は、現在の配管状況や床の高さによって移動できる距離が変わります。
   状況により全く移動できない場合もありますのでしっかりとした確認が必要です。
   ≪水まわりの移動と排水管の位置≫
    水まわりの移動できる・できないは、マンションの構造と排水管の位置がポイントです。
排水管の位置  ●排水管が下の住戸の天井裏にある場合
 
 築30年以上のマンションに見られるケースで、排水管が階下の天井裏を
    通るため、水漏れを起こしやすく、水まわりの移動は難しい。
排水管の位置   排水管が住戸の床下にある場合
 
 コンクリート躯体と住戸の床との間に排水管が通っているケース。
    コンクリート躯体と床の間の高さがないと排水管に勾配がつけられない為、
   水まわりの移動は難しい。ただし、床のレベルを上げ、勾配を確保すれば
   移動も可能に。
排水管の位置  排水管が住戸の床下にある場合
 
 最近のマンションで、梁の向きを逆転させた逆梁工法の場合は、床下に
   ゆとりがあるので排水の勾配がつけやすく、水まわりの移動も可能。


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